Las formas de la densidad

Alejandro Flores

La ciudad es el ámbito donde mejor se expresan las relaciones dialécticas entre lo público y lo privado, donde el interés colectivo coexiste con los derechos individuales, donde lo común enmarca a lo particular, donde los atributos del tejido históricamente construido se confrontan con la ansiedad por el progreso y el cambio.

En este sentido entiendo a la ciudad contemporánea como un conjunto de partes cuya especificidad se descubre a través de sus características morfológicas y que se explica a través de singulares procesos de formación1 . La comprensión de la forma urbana como proceso implica entonces la lectura del cambio físico de la ciudad a través del tiempo, su morfogénesis.

Densidad poblacional de la Ciudad de Córdoba. Fuente: Datos Argentina, 2018
Densidad poblacional de la Ciudad de Córdoba. Fuente: Datos Argentina, 2018

Densidad y crecimiento urbano

Así como el concepto de “densidad máxima” surgió como mecanismo de regulación de los niveles de hacinamiento provocados por el crecimiento de barrios industriales durante el último cuarto del siglo XIX en Europa, los extendidos procesos de suburbanización desarrollados a partir de la segunda mitad del siglo XX —con su consecuente impacto ambiental, social, económico y político— evidenciaron la necesidad de compactar y densificar las ciudades y apostar por ciudades verdes y responsables.

Pese a ello, las ciudades parecen no detener su proceso de crecimiento. Como ha señalado Schlomo Angel, para el año 2050 alrededor de cincuenta países en el mundo habrán alcanzado una tasa anual de disminución de la densidad de 2%, multiplicando diez veces el tamaño de la mancha urbana2 .

Fotografía aérea desde Av. Poeta Lugones, Córdoba.
Fotografía aérea desde Av. Poeta Lugones, Ciudad de Córdoba.

Este proceso no es ajeno a la ciudad de Córdoba, que se ha desarrollado progresivamente en base a dinámicas económicas, lo que ha significado una creciente afluencia de capital de inversión en el sector inmobiliario. Actualmente la ciudad cuenta con más de 72 millones de metros cuadrados construidos3 , que albergan a casi 1,4 millones de personas, distribuidas en un territorio urbanizado de aproximadamente 23.000 hectáreas. De este modo, la densidad poblacional de Córdoba (60 Hab/Ha), no sólo resulta inferior a los 80 Hab./Ha. de Rosario, o los 150 Hab./Ha. de la Ciudad de Buenos Aires, sino que se encuentra cinco veces por debajo de los umbrales recomendados por los organismos internacionales en materia de vivienda (ONU Hábitat), tendientes a optimizar las ventajas comparativas de la aglomeración, a efectos de mejorar la calidad de vida urbana.

La densidad normativa

Desde hace más de medio siglo, las distintas instancias de planificación desarrolladas por el estado municipal han recalcado la necesidad de compactar y consolidar el área urbanizada, a los efectos de lograr un mayor equilibrio de la densidad efectiva de población4 . Tal es así, que el primer Código de Edificación (Decreto Ordenanza n° 673/62), ya establecía densidades normativas superiores a los 1000 habitantes por hectárea, en base a la aplicación del “célebre” índice 7, que admitía una capacidad constructiva de siete veces la superficie parcelaria en toda la ciudad, con excepción de los barrios tipo “jardín”, herederos del plan regulador de La Padula de 1954.

Si bien esta forma de regular los procesos de transformación urbana generó interesantes productos edilicios, destacándose, entre otras, la prolífica obra del “togo” Díaz, que desde la década del 60 perfiló la imagen de la ciudad, la excesiva amplitud del ámbito territorial que la norma ofrecía derivó en importantes desequilibrios en la configuración del tejido, así como en la prestación de servicios en las zonas más alejadas.

Fotografía: Centro de Córdoba, 1962 (Orig. Revista Gacetika No. 54)
Fotografía: Centro de Córdoba, 1962 (Orig. Revista Gacetika No. 54)

Con la llegada de la democracia, la ciudad se embarcó en un nuevo proceso de regulación normativa, a partir de la instrumentación de los conceptos derivados de experiencias de planificación anteriores (Diagnóstico tentativo y alternativas de desarrollo físico de 1973 y el Esquema de Ordenamiento Urbano de 1978), proceso que concluyó en el año 1985 con la aprobación de un detallado cuerpo de normas urbanísticas, que, con sucesivas modificaciones regularon el crecimiento urbano hasta nuestros días. Este modelo abandona la idea de regulación por índices y establece un complejo sistema de condicionantes morfológicos para el área central y pericentral, definiendo perfiles normativos. Estos perfiles definieron “planos límites” para el desarrollo de edificios en altura, priorizando la homogeneidad de la forma urbana por sobre el control de la densidad edilicia.5

Procesos de transformación del tejido edilicio. La sucesión de modificaciones al marco normativo configura un tejido heterogéneo con la aprición de medianeras ciegas. Fuente: Archivo Dirección de Planeamiento Urbano.
Procesos de transformación del tejido edilicio. La sucesión de modificaciones al marco normativo configura un tejido heterogéneo con la aprición de medianeras ciegas. Fuente: Archivo Dirección de Planeamiento Urbano.

Entre sus virtudes, el sistema normativo se destaca por “premiar” la renovación de parcelas pequeñas —en base a la relación superficie/capacidad constructiva— por sobre las parcelas de gran tamaño, inversamente a lo que ocurría con el marco anterior, garantizando asimismo la homogeneidad de alturas de edificación.6 Entre sus debilidades podríamos atribuirle la generación de significativas distorsiones sobre el valor del suelo (propiciada por la desregulación en la máxima superficie edificable), situación que derivó en una alta especulación sobre el “metro cuadrado”, y la consecuente aparición de tipos edificatorios con bajos estándares de habitabilidad interior.7

La densificación de la periferia

A partir del cambio de siglo, y con el reflote económico que le siguió a la crisis del 2002, el sector inmobiliario empieza a acusar el salto de escala de la ciudad —que atravesaba un proceso creciente de metropolización— avizorando un fenómeno de descentralización en la localización de emprendimientos urbanos. Esta descentralización, que había sido anticipada una década antes, con la construcción periférica de los Centros de Participación Comunal (CPC), y las grandes superficies comerciales en torno a las principales vías de penetración, sólo fue posible a partir de la introducción de una serie de modificaciones al marco normativo.

Estas modificaciones propiciaron, entre otras cosas, el desarrollo de emprendimientos de vivienda colectiva en barrios tradicionales (Ord. 11.170/06) como el Cerro de las Rosas, Barrio Jardín o Villa Belgrano —generando fuertes tensiones sobre el tejido residencial existente— y la definición del concepto de “atipicidad urbana” (Ord. 10.740/04), una noción aplicable a la excepción normativa, lo cual generó la aparición de puntos de ruptura del tejido de continuidad que la normativa del ’85 pretendía constituir. Esta tendencia toma mayor protagonismo en el desarrollo urbano con la sanción de la Ordenanza No 11.272/07, que le permite al municipio captar plusvalías, a cambio del otorgamiento de excepciones en altura que movilizaron el caudal de obra pública, que por el momento llevaba varios años de retraso.

Si bien es indudable la validez de este tipo de instrumentos para promover el desarrollo urbano, la falta de anticipación de algunas de estas “excepciones” en el territorio, generó una serie de transformaciones no previstas tanto en el paisaje urbano como en la estructura funcional de la ciudad, en un proceso que hasta aún hoy prevalece.

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Notas

  1. Salas, M. “Urbanismo y Planes Especiales”. Consejo de Publicaciones. U.L.A. Mérida- Venezuela, 1999.
  2. Angel S. “Making Room for a Planet of Cities”. Policy focus report, Lincoln Institute of Lan Policy, Cambridge, 2011.
  3. “Córdoba, una ciudad en cifras. Guía estadística de la Ciudad de Córdoba” Municipalidad de Córdoba, 2014.
  4. Iros, Guillermo. “Desarrollo Urbano: Reflexiones y acciones”, 1987.
  5. En ciertas zonas del barrio de Nueva Córdoba, se han edificado emprendimientos que superan los 10 puntos de FOT, mientras que las densidades de población superan los 800 Hab/Ha.
  6. Las virtudes de este sistema normativo han influido en gran medida en otras experiencias de regulación normativa, visibles por ejemplo en la introducción de criterios morfológicos en el nuevo Código Urbanístico de Ciudad de Buenos Aires, que por estos días se encuentra en proceso de aprobación.
  7. El “departamento con ochava”, típico producto del mercado inmobiliario cordobés, se conforma a partir del estrangulamiento de los espacios habitables de la vivienda, a efectos de aprovechar al máximo la ventilación sobre el frente y contrafrente del edificio.